HOMEへ
HOMEへ 測量コンサルティング 知ってるようで知らない測量のはなし 会社案内 サイトマップ
 
「地番」って何ですか?


地番とは、土地登記簿(土地台帳)に登記されている一筆(ふで)ごとの土地の表示番号をいいます。つまり、人に名前があるように土地にも名前があります。地番とは土地の名前を表していると理解すると良いでしょう。例えば「2番1」という地番があったとすると、その土地は「2番1」という名前ということになります。ちなみに一筆とは1つの土地を表す単位をいいます。したがって、一つの筆の土地所有権を分割する場合は分筆といいますが、二つに分筆した場合の土地の地番は「2番1」と「2番2」となります。専門的には「2番1」の「2番」は親番、「1」は「枝番」(えだばん)といいます。
 


地番と住所(住居表示)の違いは?
地番は土地につけられた番号であり、住所(住居表示)は郵便物等の宛先となるような建物に付けられた番号を言います。

 


一間(6尺)、1坪をメートル法に換算すると
(1)幅  1間=1.82m
(2)面積 1坪=3.3057u
(*一坪はおよそ畳の2枚の大きさです。)

 
公簿面積と実測面積になぜ差があるのか?


土地の多くは土地登記簿に記載されている土地面積(公簿面積)と現地を測量して得られる土地の面積(実測面積)に差がありますが、その差はなぜあるのでしょうか。その理由は次のような事情によります。かつて土地の広さを測定するために細い縄(一定間隔に目盛りをしている)を使っていましたが、精度があまり高くありません。しかし、近年は測量技術の発達により精度が向上し、正確に計測することができるようになりました。公簿面積と実測面積の差は測量技術の進歩によってもたらされたものなのです。
 


縄のび・縄ちぢみとは・・・
土地の実測面積が登記簿の面積より大きい場合を「縄のび」、逆に小さい場合を「縄ちぢみ」といいます。この原因は、明治時代に測量した際の目的が地租(税)を徴収するためのものであり、なるべく面積を少なく申告した経緯もある。

 
その差は相続税として土地を物納する場合にどうなるの?


公簿面積と実測面積の差は、将来的にどんな問題を発生させるか気になるところです。例えば相続税として土地を物納する場合は、基本的には商品として完璧な状態が望ましいのですが、法務局では誤差の許容範囲を設定しており、それを超えている土地に関しては実測面積に公簿を合わせなければ、物納が不可能となります。ただし公差(許容される最大値と最小値)の許容範囲以内の場合は可能です。しかし、公差が許容範囲以上である場合は地積更正登記を行えば問題ありません。
 


物納条件について
物納とは相続税を金銭納付及び延納でも払えない場合、債権や不動産資産等の「モノ」で納付する事です。ここでは物納の要件について紹介します。

 要件 
(1)金銭納付困難な事由があること
(2)物納財産の種類と順位が国の定める基準であること(不動産の順位は第1位です)
(3)申告期限内に納税者から申請があること
(4)管理及び処分の可能な財産であること

<参考:物納できない財産>
・共有財産
・係争中の財産(境界確認が取れていない土地も含む)
・担保権の目的となっている財産
・譲渡に関して特別の定めのある財産
・貸宅地等の物納時は、

(1)賃料等が近隣の相場より著しく低い場合
(2)相当期間以上、賃貸料が滞納となっている場合
(3)敷金や保証金等の債務が残存している土地
(4)建築基準法上、新たに建物が建てられない土地(道路条件・接道状況等)
(5)賃貸借契約書がない土地
(6)貸宅地ごとの境界の確定がされていない土地、等が挙げられます。

 
その差は売却する場合にどうするの?


土地を売却する場合、買い手が「公簿面積と実測面積を同じにして欲しい」と要望した時は、地積更正をして登記しなければなりません。しかし、公簿面積と相違している場合でも、実測面積で売買が成立する場合もあります。(実測面積を添付することが望ましいです。)


その差は融資を受ける場合にどうするの?


通常、融資先はその土地が担保を保証するのもになりますので、「公簿面積と実測面積を同じにして欲しい」と要望された場合は、地籍更正登記をしなければなりません。



地積更正のために必要なものは?


地積更正は法務局に正しい面積を登記することになります。したがって、地積更正のための境界確認書は印鑑証明書と実印の押印が必要になります。



隣接地主から境界確認の立会いを求められたら?


隣接地主から境界確認の立会いを求められた場合は、協力しましょう。それは長期的な視点に立つと、自分の土地の商品価値を高めることにつながるからです。その場合、隣接地主との間で必ず境界確認書を取り交わすことが大切になります。
 


特殊な地形の土地について
傾斜地や水路、農道があるなど、特殊な地形の土地であっても、有効利用できる場合があります。ケースバイケースとなりますので、まずは、お気軽にご相談ください。
 
このページの最上部へHOMEへ