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土地は相続しただけでは、資産ではない。
土地は高価な財産ですが、相続しただけでは本来の資産価値を生んでいないことが多いよ うです。しっかり管理をしなければ価値のある資産とはなりません。日頃から土地に対する関心を持って認識を深め、必要な対策を取ることが土地を継承していく者の務めとなるのではないでしょうか。

土地を資産にする目的とは?
先祖代々の土地を継承し続けるには、その土地本来の資産価値を維持しなければ、単に税金を課せられるだけの不良資産となってしまいます。土地を維持し続けるには、次のような点がポイントになります。
  1. いつでも土地を有効に活かすことができる。
  2. 万一の時には、土地を売却できる。
  3. 万一の時には、相続税を土地で納めることができる。

土地が資産になる条件とは?
土地は価値あるものだし、何もしなくても資産であると思われるかもしれません。しかし、 以下のような要件を満たしていないと、土地本来の資産価値があるとは言えません。

  1. 隣接地主との境界が確立しており、確認書面を取り交わしていること。
  2. 現在の所有者名義で、法務局(登記所)に登記されていること。
  3. 合法的に建物等の建築が可能であること。

  • 親から引き継いだ土地は、『資産』になっていないことを前提に考える。
  • 土地の資産価値は、主観で見るのでなく、専門家等の意見を取り入れて客観的に判断することが必要です。
 

所有している土地の現状を把握する。
はたして、あなたはご自身が所有(相続)している土地の現状を把握されているでしょうか?ここで言う現状とは「どこにある、どの位の、何に使っている」といったことではありません。つまり「境界(道路、隣地)は確定しているか?」「公簿面積と実測は合致しているか?」といった基本的なことや、「固定資産税の課税状況は適切か?」といった専門的なことも含まれます。

身近な専門家に相談する。
ほとんどの方が、このような現状を把握されていないのが実状です。そこで、必要になるのが専門家のアドバイスです。専門家と言っても、不動産業者は土地に関する知識にバラツキがあり、すぐに「何か建てましょう!」「売却しましょう!」と提案することもあるでしょう。また、弁護士や鑑定士といった方ではなく、より身近な存在の土地家屋調査士や測量士が適任と言えるでしょう。
土地家屋調査士や測量士は、あなたの土地に関する現状について的確にアドバイスを行ってくれるはずです。

専門家の簡易診断を検討する。
あなたの身近な土地家屋調査士や測量士は、ある程度の簡易診断を行ってくれるはずです。
あなたがお持ちの土地に関する資料(公図、測量図、確認書等)を見せて相談して見て下さい。そうすれば、あなたの土地の問題点を明らかにし、あなたの所有する土地を本当の資産とするためには、どれだけの費用と期間がかかるのかを見積りや工程表といった書面で示してくれるでしょう。


  • あなたの土地を「資産」に変えるには、どの位の費用と期間がかかり、どのような問題点があるのかを把握する必要があります。

    費用=見積書
    期間=工程表
    問題点=土地家屋調査士や測量士等の専門家の意見
 

専門家へ依頼する。
土地に関する専門家の土地家屋調査士や測量士へ業務を依頼する際のポイントは、

  1. その土地をどのように(利用、処分)するのか?といった土地を「資産」とする目的を明確にすること
  2. 専門家とご自身の役割を理解することです。

あなたの目的によっては、土地家屋調査士や測量士の業務範囲を越えてしまい、より専門的なコンサルタントを活用する場合も考えられます。どのような場合でも、『プロに任せたから大丈夫』という考えでは成功しません。
土地には必ず隣地所有者がおり、あなたの土地を資産にするには、ご自身しかできない役割があることも理解する必要があります。

事前測量を行う。
さあ、あなたの土地を本当の資産にする第2段階です。対象地の事前調査の結果によっては、その後の対処も異なります。近隣の地主さんへの立合いを求める前に必ず事前調査を行い現状を把握し方針を立てることをお勧めします。

隣地地主との現地立合いを行う
ここでは、あなたにしかできない大きな役割があります。ご近所の方々の性格や、大地主さんの存在等に一番気を配れるのがあなたであり、事前の挨拶(立合いの申し入れ)によって、測量立合いの結果も大きく変わってしまいます。



<其の壱>

測量の目的によって、隣地立合い時の対応は、大きく異なります。
(1) 道路、水路境界の確定はしているか?
(2) 境界確認書の内容はどのようになっているか?

必要な印鑑・書類
・ 地積更正:実印、印鑑証明付
・ 分筆:認印
・ 物納:法務局提出用と同じ図面を添付(認印でもOK)

<其の弐>
測量の立ち会いは、地域や家によって慣習となっている決まりごとが多くあります。地域によっては、立ち会いの依頼を行う方が事前に挨拶にまわり、付届けの品を持参するのが通例というところもありますし、立会いに時に謝礼金を用意する場合もあるようです。このような慣習を先代や年長者に事前に確認しておくことが、円満に進めるコツと言えるでしょう。

 

境界標を設置する
本来、境界点には境界標が埋設されているのが一般的です。しかし、境界石が紛失している場合や、地下深く埋ってしまっている場合等は、隣接所有者と現地立ち会いにより確認したポイントに、新たな境界標を設置する必要があります。境界標の埋設は、隣接所有者の確認の元で行うのが原則です。この境界標は永久標識となり、これによって登記上の土地の特定や確認が容易になり、世代が変わった場合にも問題が生じにくくなります。

成果資料の受領と代金支払いをする
測量の発注内容によって成果資料は異なりますが、現況測量の場合でも『現況測量図』が成果資料となるでしょう。この場合でも、現況測量図の各ポイントが現地のどこにあたるのかわかるように、写真や詳細図面を受領するようにしてください。
確定測量については、次の項目が確認できることがベストの状態です。

  1. 道路・水路・隣地等の全ての境界が確定されている。
  2. すべての境界点に永久標識による境界標が設置され、現地で目視できる状態になっている。
  3. 隣地所有者等の境界確認書面がすべてそろっている。

<成果資料>
(1) 測量図 (2) 公図 (3) 登記簿謄本 (4) 現況図(建築物等の配置状況) (5)境界確認書 (6)道路・水路査定図面 (7) 境界標の写真 (8) 隣地所有者一覧表 (9) 住宅地図 (10) 請求書
などがあげられます。

以上のすべてを確認した上で、測量費用の精算を行うことになります。ここで問題に なるのが、当初の『見積書』です。通常測量の見積書は、およそかかるであろう費用は事 前に見込んだ上で算出している場合がほとんどですが、『境界標設置の増加』『隣地所有者(確認書)の増加』『問題発生による期間の増加』等、当初の見積りでは想定し得ない事情によって、見積り金額よりも請求金額が高くなることも十分に考えられるものです。逆に、当初の見積り内容からすると、実際の作業が容易であった場合等は、見積り金額よりも請求金額が安い場合もありうるのです。

このようなことから、家屋調査士測量士や測量士から成果資料の納品を受け、請求書を受領する際には、当初の見積り金額と実際の請求金額で、変更されているところがないか確認することが重要になります。



確定測量とは
土地の確定測量とは、一般的に土地の境界を定めることを言います。主に下記の目的において行われます。
(1) 土地売買において、買い手側からの要望がある。
(2) 建物建築時に境界を明確にする必要がある。
(3) 公簿面積より実測面積がかなり上回っている場合、土地担保価値を高める。
(4) 相続税物納の要件として整備する。
(5) 土地を登記簿上、分割(分筆)をする。
(6) 境界紛争を未然に防ぐ。
(7) 将来の土地売却に備えて整備する。
などがあります。

 
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